移民澳洲购买物业   基本法律常识介绍
  我们经办的许多新移民,特别是那些经济条件比较优越的商业移民到达澳洲后通常做的第一件事情就是购买自己居住的物业。根据我们为各类移民提供服务的经验来看,许多新移民对在澳洲购买物业缺乏基本的了解,对澳洲的相关的法律规定存在着似是而非的认识。我们在此特别介绍一些基本的信息供大家参考。
  
  根据澳洲的海外投资管理法,持有一年期以上澳洲临时签证的人士都可以购买一套二手房用于自住目的,而对于新房则没有购买限制。新移民通常都是在澳洲的房屋买卖中介那里寻找适合自己的房源,必须认识到澳洲的中介一般只是为卖家服务,要从卖家利益最大化的原则出发,这同中国国内的中介同时为买卖双方服务是不一样的。为此,买家一定要聘请自己独立的律师,而不要轻易使用中介推荐的律师。购买合同一旦签订就在法律上生效了,合同中即使有不利于购买人的条款也无法修改了,所以新移民应该在考虑购房初期就请律师来处理购房事宜。
  
  另外需要注意到是在合同签订之前,任何条款都是可以协商的。最值得关注的是新来的移民应该尽量在合同中加入合同生效的前提条件是申请人获得澳洲海外投资委员会FIRB的批准以及购买人能够获得满意的银行贷款。买家聘请的律师应该帮助争取这些条款成为合同的前提条件,一旦任意一条不能满足则买家可以有权撤销合同,拿回已经支付的首付。
  
  我们接下来介绍一下在NSW置业涉及到大致成本供有兴趣的读者参考。

购买阶段

1.购置成本(如直接的房价或是地价)

2.政府税收

  a)印花税,采取累进税率,普通物业的印花税从购买价格的4%起累进到最高7% 

  b)产权证注册费

3.银行贷款费用—法律规定贷款机构必须把所有收费明示,并标示成可比较利率,避免以较低的表面利率和较高的实际收费来误导消费者

4.律师收费

持有阶段

1.土地税land tax 土地税的计税标准是土地价值,而不是物业销售价格,土地价格由土地局每年评估一次。目前适用税率是2011年持有土地价值超过$396,000部分×1.6%+$100,由土地所有人每年向税务局支付。土地持有人所持自住物业是免交土地税的;

2.市政费用council fee, 这个是由物业所在地的地方政府每年向业主收取的地区管理费用,每个地方政府都有不同的收费标准,具体金额需要在购房前向有关政府部门查询。100万澳元的物业一般每年在2000澳元左右,但不同区域差别较大。

3.水务费用,一般是由悉尼水务局Sydney Water向负责地区内的用户每季度征收,费用分为接入费用和实际水用量来计算。

4.物业管理费用strata fee, 仅适用于公寓房屋。根据不同地区,是否有电梯、游泳池等公用设施等,差别非常大。悉尼地区每季度每套公寓的物业费从$200到$1500都有可能

5.银行利息

出售阶段

1.中介佣金:悉尼地区房产中介一般收费在房价的2%到3.5%之间,另外还需加10%的消费税GST。

2.律师费用:同买房时基本相同。

3.资本利得税:房价上涨部分计入当年的总收入向税务局申报缴纳。一般都会聘请注册会计师帮助可抵扣费用最大化,以减少应税收入。

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